??在南昌,房价被撕成了两张皮,毛坯价与装修价相向而行。

??此前,“毛坯价格11700元/平方米,装修价格7990元/平方米;毛坯价格7300元/平方米,装修价格4700元/平方米”,南昌市部分限价楼盘的“高价装修”引发较大市场争议。

??装修价直逼毛坯价,有购房者发问“是买装修送房子吗”;但也有仍然在售毛坯房的开发商感叹,“你们不懂南昌的楼市。”

??在调控严监管下,南昌楼市怎么了,是装修成本攀升,限价政策下的无奈之举,还是暴利之心欲动?

??对于背后的原因目前说法不一,但政府已经出手监管。8月28日,南昌对外发布了酝酿已久的《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》(以下简称“通知”),首次提出实行装修价格“限高”制度。即日起,南昌城区范围内的新建全装修商品房的装修价格除必须遵循政府最高限价外,其具体装修价格将以机构评估均价为准。

??违规行为受到管制,政府希望市场步入理性发展轨道,但在“管控式”调控房价的同时,也需要更智慧与灵活的方法。

??高精装修价格现象

??8月31日,中国房地产报记者问寻了南昌多个楼盘,以新建区和青山湖区为例,对毛坯房与精装房价格进行了盘点对比。

??在新建区,位于长征西路的融创前湖道高层项目毛坯房价格为13500元/平方米;另处于新建区黄家湖东路的众森红谷一品小高层的精装房价格为17800元至18000元/左右。据其销售人员介绍,小高层的价格大约比高层多1000元/平方米左右,也就是说,这个项目的高层精装房价格大约是16800元至17000元/平方米。按此计算,众森红谷一品的精装房价格要比融创前湖道的毛坯房价格高出3500元左右/平方米。

??在青山湖区,位于蒋巷西大道的滨江澜泊湾项目毛坯房在安居客报价为9200元/平方米,其销售人员表示9200元/平方米的房子已售罄,目前只有11000元/平方米的房子;位于南京(楼盘)东路与京东大道交会处以北的联发时代天境项目毛坯房价格为14000元/平方米;位于高新南大道的文一锦门香溪南岸项目的精装房项目价格达16800元/平方米,高出滨江澜泊湾和联发时代天境项目的毛坯房分别为5800元/平方米和2800元/平方米。

??对于两者间的价格差异业内认为并不是装修材料与人本成本高导致。

??一位江苏的建筑开发商告诉中国房地产报记者,“环保管控严格后,好多装修材料必须达标,势必造成价格上涨,同样的材料标准和要求不同,价格也相应不同。”

??但他同时也表示,“虽然面层用料有很大出入,中档的精装修价格一般比毛坯高出1500元/平方米左右比较合理。精装修价格比毛坯房高出5000元甚至8000元/平方米是不合理的。”

??据《2018新中产家装趋势报告》显示,绝大多数新中产家居装修的预算都在20万元左右,其次是16万元至20万元。也就是说,如果按照100平方米的户型计算,市场对精装修的预算成本期望值在1600元至2000元/平方米之间。

??一位南昌的房地产人士告诉中国房地产报记者,“现在南昌市面上的毛坯房项目不太多,大家都去卖精装房了,毕竟在装修费用里可以赚取一笔。在南昌市场,精装房的价格一般比毛坯房要高出3000元至5000元/平方米,但事实上,开发商装修的成本一般在1000元至2500元/平方米。”

??覆盖地价之举?

数据来源:房天下数据来源:房天下

??提高精装价格是限价下开发商想要覆盖地价成本的无奈之举?

??在过去的两年,南昌土地市场也经历过土地疯狂时刻。据搜狐焦点统计,2016年,南昌经营性用地共成交95宗,面积约7561亩,进账共约342亿元,比2015年上涨74%,出现了13个“地王”。2017年,南昌卖地1109万平方米更是狂收481亿元。房企抢下诸多高价地。

??“高地价项目入市时正碰来严厉调控,开发商势必会通过抬高装修价来对冲政府的‘限价令’。”一位南昌当地人士表示。

??以文一锦门香溪南岸为例,中国房地产报记者查阅公开资料发现,这个项目的开发商为安徽瑞泰置业有限公司,2016年拿地的楼面价格为9839元/平方米,现在16800元/平方米的售价比楼面价高出6961元/平方米。

??再以中海寰宇天下项目为例,开发商是中海地产集团有限公司,这个项目位于东湖区沿江北大道,2016年拿地的楼面价格为9926元/平方米,现在高层售价在安居客上显示为20000元至26000元/平方米,比楼面价高出1倍之多。

??对此,上述南昌房地产业内人士表示,“一般来说,楼板价相当于房价的1/3,开发商才可以盈利。如果从覆盖成本的角度看以及税费的成本看,房价应该是地价的两倍。”

??希望通过提高精装修价格冲抵高地价效应成为开发商秘而不宣的策略。

??南昌“限高”精装修价格

??面对市场上的这一情况,南昌开始对精装修价格实行“限高”。

??通知指出,南昌将实行装修价格限高制度。房地产市场调控期间,对已出让用地上新建全装修住宅装修价格实行最高限价;对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实行最高限价。对不接受装修价格限高的企业,市行政审批局不核发预售许可证,市房管局暂停其网上签约。

??实际上,南昌此前也发布过类似规定,如自3月1日执行的《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》。随后,南昌公布全装修目标,2018年东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、高新开发区、经济技术开发区、红谷滩新区等城区新开工住宅完成全装修的比例不少于10%,到2020年达到25%,2025年达到50%以上;新建区、湾里区、南昌县、安义县、进贤县等县区新开工住宅完成全装修的比例不少于5%,到2020年达到20%,2025年达到40%以上。

??但是,南昌对装修价格未作限制,这致使一部分“限价房”乘势而上。在限价压力下,有的开发商与购房者签订“双合同”,一份是网签备案购房合同,另一份是以装修等名义补充收费合同,更有开发商与购房者签订捆绑销售车位的“三合同”。

??随着哄抬装修价格行为泛滥,7月25日南昌县曾出台一份《关于规范新建全装修住宅销售管理的通知》,规定南昌县装修价不得超过3000元/平方米。

??市场并未警醒,随着近日“毛坯价11700元/平方米,装修价近8000元/平方米”消息出来,8月28日,南昌市住房保障和房产管理局、南昌市城乡建设委员会、南昌市发展和改革委员会、南昌市市场和质量监督管理局、南昌市行政审批局五部门联合印发通知,首次提出实行装修价格“限高”制度。

??住宅装修“限高”价为以下要求:

??1.以“限房价、竞地价”方式出让用地建设的住宅:

??建筑面积144平方米(含)以下的普通商品住宅,装修价格暂定不得超过3500元/平方米;

??建筑面积144平方米以上的非普通商品住宅,装修价格暂定不得超过4500元/平方米。

??2.先前已出让用地建设的住宅:

??装修价格暂定不得超过4500元/平方米。

??同时,通知表示,对于还捆绑搭售等行为会加强监管。